О проблемах при регистрации объектов индивидуального жилищного строительства

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области напоминает, что с 04.08.2018 вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон), которым был установлен уведомительный порядок строительства/реконструкции индивидуальных жилых домов (далее – ИЖД), действующий в настоящее время.

Вступивший в законную силу с 02.08.2019 Федеральный закон от 02.08.2019 № 267 -ФЗ установил упрощенный порядок государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав только в отношении жилых или садовых домов, созданных на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства.

Согласно п. 39 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 м., которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Уведомительный порядок предусматривает 4 уведомления, которые направляются лицом, осуществляющим строительство (далее – застройщик), и органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство:

- Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции ИЖД (застройщик - в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство).

- Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров ИЖД установленным параметрам и допустимости размещения ИЖД (орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, - застройщику).

- Уведомление об окончании строительства или реконструкции ИЖД (застройщик - в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство).

- Уведомление о соответствии построенного или реконструированного ИЖД требованиям законодательства о градостроительной деятельности (орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, - застройщику).

Закон предусматривает осуществление учетно-регистрационных действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на ИЖД без участия застройщика по заявлению органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство.

Однако, несмотря на проверки, которые проводятся органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство, избежать приостановления по данной категории учетно-регистрационных действий не удается. Можно назвать несколько причин, которые являются основаниями для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

I. Ошибки, которые допускаются кадастровыми инженерами при подготовке технических планов на ИЖД, в нарушение требований действующего законодательства, в том числе Приказа от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».

Технический план на ИЖД, законченный строительством, подготавливает кадастровый инженер. Данный технический план и уведомление об окончании строительства или реконструкции ИЖД направляется застройщиком в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (администрация муниципального образования по месту нахождения земельного участка либо Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области) для получения уведомления о соответствии построенного или реконструированного ИЖД требованиям законодательства о градостроительной деятельности. Однако, в нарушение указанного нормативного акта кадастровые инженеры допускают следующие ошибки:

1. Указывают адрес ИЖД, хотя дом еще не стоит на учете, права на него не зарегистрированы и адрес вновь построенному ИЖД не присвоен в установленном законом порядке распорядительным актом органа местного самоуправления. Как правило, это или адрес земельного участка, на котором расположен ИЖД, или адрес старого дома, на месте которого построен новый ИЖД.

2. В техническом плане отсутствуют следующие документы:

- поэтажные планы ИЖД;

- согласие на обработку персональных данных застройщика;

- декларация об объекте недвижимости;

- уведомление о планируемом строительстве или реконструкции ИЖД;

- на поэтажных планах отсутствуют обозначения комнат и помещений вспомогательного использования (это вызывает сомнение в том, является ли построенный дом индивидуальным).

II. Проблемы, связанные с отсутствием зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости прав застройщиков на земельные участки, на которых расположены ИЖД.

1. Если у застройщиков имеются на руках документы о правах на земельные участки, выданные до 31.10.2001, то при обращении за государственным кадастровым учетом и государственной регистрации прав на ИЖД учетно-регистрационные действия приостанавливаются и проводится проверка таких документов на предмет достоверности сведений, указанных в ним, проверка полномочий лиц, выдавших такие документы, проверка наличия сведений о таких документах в архивах. При поступлении в орган регистрации прав отрицательных ответов принимается решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на ИЖД. В целях избежания подобных отказов застройщикам рекомендуется зарегистрировать свои права на земельные участки, на которых расположены ИЖД перед началом строительства.

2. Если на руках у застройщиков имеются договоры аренды земельных участков, срок действия которых истек к моменту окончания строительства, то администрации муниципального образования по месту нахождения земельного участка либо в Министерстве строительства и архитектуры Ульяновской области необходимо получить сведения о том, что договор аренды не утратил свое действие.

3. Застройщики должны помнить о том, что земельный участок должен быть предназначен для строительства ИЖД. Поэтому любому застройщику необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка, если он не соответствует индивидуальному жилищному строительству. Для изменения вида разрешенного использования застройщику необходимо обратиться в МФЦ с соответствующим заявлением, приложив к нему уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров ИЖД установленным параметрам и допустимости размещения ИЖД.

III. Проблемы при составлении соглашений, если земельный участок находится в общей собственности нескольких лиц или передан в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

Рассмотрим несколько ситуаций:

1.Если земельный участок, на котором находится ИЖД, принадлежит 2-м и более гражданам на праве общей долевой собственности или передан в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, и ИЖД будет принадлежать всем сособственникам или арендаторам, то к уведомлению об окончании строительства или реконструкции и техническому плану на ИЖД должно быть приложено соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный или реконструированный ИЖД, составленное в простой письменной форме.

- Если земельный участок принадлежит супругам и ИЖД построен супругами, то ИЖД должен находиться в их совместной собственности. Если супруги желают составить соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности, то есть изменить режим общей собственности, то такое соглашение в силу требований Семейного Кодекса РФ должно быть составлено в нотариальной форме. В нотариальной форме должно быть составлено соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности, если оно составляется между супругами и их детьми, если дети являются участниками общей долевой собственности на земельный участок под ИЖД.

- Если земельный участок, на котором находится ИЖД, принадлежит 2-м и более гражданам на праве общей долевой собственности или передан в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, и ИЖД построил только один застройщик, то необходимо представить либо соглашение с другими сособственниками или арендаторами, в котором следует указать, что ИЖД будет находиться в собственности конкретного застройщика, либо согласие от каждого сособственника или арендатора на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав в отношении конкретного застройщика.

И последнее. Одним из ключевых признаков ИЖД является его не предназначенность для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (квартиры, блок – секции), что исключает возможность применения уведомительного порядка, установленного Законом. Если застройщики желают преобразовать ИЖД в многоквартирный жилой дом или в дом блокированной застройки, то им необходимо получить в органе, уполномоченном на выдачу разрешений на строительство, разрешение на реконструкцию ИЖД с последующим получением разрешения на ввод многоквартирного жилого дома или блок – секций в доме блокированной застройки.

Начальник отдела регистрации земельных участков

Управления Росреестра по Ульяновской области

Л. В. Комарова