Вопросы регистрации права на общее имущество в многоквартирном доме

Исходя из положений ст.290 ГК РФ к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Согласно ст.37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности следует судьбе права собственности на помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника помещения равна доле в праве общей собственности на общее имущество предшествующего собственника. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли, т.е. распорядиться как самостоятельным объектом гражданских прав.

Одним из вопросов, который может возникнуть при регистрации прав на жилые помещения в многоквартирном доме может являться следующий. Градостроительный кодекс РФ предусматривает возможность по заявлению застройщика выдачи ему разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию на отдельные этапы строительства, реконструкции. Этапом строительства многоквартирного дома является строительство части многоквартирного дома, а именно секции жилого дома – части здания, квартиры которой имеют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через холл и которая отделена от других частей здания глухой стеной.

Однако, согласно Федерального закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон о недвижимости) при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест. Это означает следующее: если многоквартирный жилой дом не поставлен на учет, то постановка на учет жилого помещения либо секции жилого дома, расположенных в таком многоквартирном доме, невозможна и может быть осуществлена только при условии одновременной постановки на учет всего многоквартирного дома. Следовательно, нельзя зарегистрировать объекты капитального строительства, которые в соответствии с выданными разрешениями на их строительство сдаются поэтапно.

Государственная регистрация прав на общее имущество проводится в соответствии с положениями Федерального закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Жилищного кодекса. При этом государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. При этом не следует, что при приобретении одним лицом права собственности на все помещения в многоквартирном доме и неразрывно связанные с ними доли в праве общей долевой собственности на общее имущество здание перестает существовать в качестве многоквартирного дома, а также объекты недвижимости, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, перестают выполнять функции имущества, предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В связи с изложенным, Законом о недвижимости установлен запрет на государственную регистрацию права собственности непосредственно на многоквартирный дом – здание, не являющееся объектом регистрируемых вещных и иных имущественных прав (самостоятельным объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о недвижимости). Государственной регистрации подлежат права на помещения, расположенные в многоквартирном доме, а также право общей долевой собственности на являющееся недвижимостью общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, на земельный участок, на котором расположен такой дом.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенный на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и градостроительной деятельности.

Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного объекты недвижимого имущества, устанавливаются Федеральным законом от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Положениями статьи 16 вышеуказанного Закона определено, что земельный участок, на котором расположены жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, если земельный участок под многоквартирным домом сформирован в установленном порядке, в том числе поставлен на государственный кадастровый учет, как земельный участок под многоквартирным домом (с соответствующим видом разрешенного использования, например «для эксплуатации многоквартирного дома»), то у всех собственников помещений в таком многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности. С учетом изложенного, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона, а регистрация права в этом случае носит правоподтверждающий характер.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на данном земельном участке (ч. 6 ст.36 ЖК РФ).

Информация предоставлена

Управлением Росреестра по Ульяновской области