Кадастровую цену недвижимости пересчитают в пользу владельцев

В 2019 году в средствах массовой информации широко анонсировался новый законопроект о внесениях изменений в Федеральное законодательство, регулирующее оценочную деятельность. Нужны ли такие изменения, не увеличится ли размер кадастровой стоимости при её определений после таких изменений?

Как раз наоборот. Действующая практика массовой оценки показала, что ее результаты существенно отличались от рыночной стоимости. Причем не в меньшую сторону. Устранить такие перекосы и призван новый законопроект.

Когда граждане впервые столкнулись с кадастровой оценкой, многие ужаснулись. И их можно понять, зачастую стоимость объектов недвижимости, расположенных в одном районе, различается в разы.

В случае если имеется в виду величина налога, то она зависит от нескольких параметров. Во-первых, это, конечно же, кадастровая стоимость, которая является налоговой базой для расчета налога как на земельные участки, так и на имущество физических лиц, имущество юридических лиц, имеющее торгово-офисное и административное назначение. Во-вторых, ставка земельного налога, которая зависит от фактического использования. Например, ставка налога за земли, используемые для ведения сельского хозяйства, ниже, чем для других видов использования. На величину земельного налога может также повлиять наличие у собственника льгот. Не всегда причиной различных по стоимости платежей в отношении соседних участков является кадастровая стоимость.

При этом, действительно имеются факты, когда соседние, похожие по режиму использования земельные участки и объекты недвижимости одного вида и назначения  имеют сильно отличающуюся кадастровую стоимость.

К сожалению, отсутствие какого-либо методического единообразия до недавних пор, а также реальной ответственности за выполненную работу и приводило к результатам, о которых вы упомянули.

Чтобы исправить сложившуюся ситуацию, в 2016 году был принят Закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, определены единые методические требования к кадастровой оценке. Согласно нормам этого Закона, право проводить кадастровую оценку по единой для всей страны методике, было передано государственным бюджетным учреждениям, созданным в каждом субъекте РФ. В Ульяновской области такое учреждение создано в 2019 году и уже в текущем 2020 году учреждением начаты работы по кадастровой оценке земельных участков с категорией – земли населенных пунктов.

Актуализация кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений) в 2020 году на территории нашей области не запланирована.

Необходимо отметить, что в тех регионах, где уже проведена кадастровая оценка по новым правилам (Москве, Санкт-Петербурге, Московская область), кадастровая стоимость недвижимости, принадлежащей физическим лицам, приведена региональными властями к уровню, не превышающему рыночный.

Для чего же тогда понадобилось вносить еще изменения, когда и так все вроде бы складывалось хорошо?

Поправки направлены на урегулирование нескольких нерешенных вопросов. Первое - дать правообладателям реальную возможность повлиять на оценку до её принятия. Второе - дать регионам инструменты по исправлению старых ошибок. Третье - повысить ответственность за результаты оценки и повысить скорость и качество исправления возможных ошибок. Четвертое - применять исправленную кадастровую стоимость взамен исправляемой согласно принципу «любая ошибка - в пользу правообладателя». Пятое - перейти к единому прогнозируемому циклу кадастровой оценки во всех регионах нашей страны. И наконец - переформатировать комиссии по рассмотрению споров о кадастровой оценке таким образом, чтобы механизм внесудебного установления рыночной стоимости стал реально доступным и справедливым по отношению ко всем правообладателям.

Важно, что изменения не касаются самой процедуры оценки - внутри процесса должны работать и работают профессионалы. Т.е. нужно настроить процесс таким образом, чтобы эти профессионалы осознавали степень ответственности за результаты своей работы, чтобы допускать ошибки было просто невыгодно.

Тут же надо упомянуть и о развитии методических указаний, которым также уделится максимум внимания с привлечением лучших специалистов региональных учреждений, вузов, оценщиков. В итоге результаты кадастровой оценки должны быть справедливыми во всех случаях.

Не секрет, что граждане иногда, совершая сделку купли-продажи, не указывают истинную стоимость объекта недвижимости. Чем подобное может обернуться для рядовых граждан?

В таком случае,  граждане оказываются в ловушке, поскольку сами идут на то, чтобы указать в договорах купли-продажи заниженную стоимость. Лучше все-таки быть честными, когда речь идет о недвижимости. В противном случае государство не сможет защитить права собственников, которые идут на какой-то подлог.

В новом законе предусмотрено обязательное публичное обсуждение всех версий отчета об оценке недвижимости. Сказано, что исключается возможность его утверждения в версии, которую публично не обсуждали. Чем были опасны оценки недвижимости без публичного обсуждения?

Согласно действующему механизму подготовки отчетов об оценке недвижимости возможны случаи, когда собственники после публичного обсуждения проектов отчетов, рассмотрения соответствующих замечаний обнаруживали в качестве итогового отчета документ, который по своему содержанию и указанной в нем стоимости кардинально отличался от того, с чем они ознакомились.

Теперь невозможно будет утвердить версию отчета, которая не проходила публичного обсуждения. Для удобства граждан будет предусмотрен отдельный отчет для «бытовой недвижимости»- т.е. на имущество физических лиц. Сейчас отчет о кадастровой оценке представляет из себя один большой документ, куда включаются все возможные объекты недвижимости: торговые комплексы, офисные и промышленные объекты, «бытовая недвижимость». В итоге заинтересованные лица просто не могут найти свои объекты.

Сколько будет версий, и как все будет работать?

Каждая версия проекта отчета будет доступна на сайте бюджетного учреждения для ознакомления для всех заинтересованных лиц в течение 15 дней, а первая версия - в течение 30 дней. В течение этого срока каждый может ознакомиться с проектом и высказать свои замечания к нему.

В случае не согласия с заявленными выводами, можно обратиться с замечанием в региональное бюджетное учреждение. Причем обратиться можно любыми доступными способами - как напрямую в учреждение, подготовившее отчет, направив свои возражения в бумажном виде либо по электронной почте, так и через МФЦ.

В случае если заинтересованные лица не согласны с оценкой своей недвижимости и хотели бы ее уменьшить, куда можно обратиться с таким вопросом?

Такое обращение нужно направлять в региональное бюджетное учреждение, которое занимается кадастровой оценкой. Также нужно понимать разницу: допустили ошибку, когда проводили оценку, или сегодня рынок другой - объект изменил свою стоимость. Для одного и другого случая законопроект предлагает свои решения.

Если допущена ошибка, то она должна быть исправлена. Для этого подается заявление об исправлении ошибки в региональное бюджетное учреждение, которое и исправляет выявленную ошибку. Более того, к обязанностям учреждения относится еще и исправление ошибок по соседним объектам.

Допустим, при оценке ошиблись с учетом обеспеченности садового товарищества газом. Для исправления ошибки не придется ходить каждому собственнику по каждому участку - достаточно заявить о наличии ошибки всего один раз.

Если же с течением времени изменился рынок или что-то изменилось на территории, где расположен такой объект (как в вашем примере: на момент оценки был парк, а потом построили магистраль), то человек может обратиться к рыночному оценщику, чтобы он определил, сколько объект стоит на рынке сегодня. Такое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной также подается в региональное бюджетное учреждение.

В таком случае человек должен тратиться на исправление ошибок или все это будет за счет государства?

Исправление ошибок не потребует затрат со стороны правообладателей. Однако, если же есть желание определить кадастровую стоимость в размере альтернативной рыночной стоимости, то для этого необходимо принести отчет об оценке, который готовят рыночные оценщики.

Помимо этого, в законопроекте предусмотрен механизм, при котором серьезное снижение на рынке должно привести к соразмерному снижению кадастровой стоимости. Для этого планируется без затрат со стороны правообладателей недвижимости рассчитывать индекс рынка недвижимости, сопоставляя кадастровую и рыночную стоимости. В случае уменьшения индекса более чем на 30 процентов он будет прямо применен ко всем кадастровым стоимостям. То есть кадастровая стоимость будет уменьшена путем умножения на величину индекса. Для этого не нужно нести никаких расходов - Росреестр самостоятельно определит величину индекса и в случае существенного снижения применит его.

На сегодняшний день порядок оспаривания кадастровой стоимости пока не изменился?

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданная при Управлении Росреестра по Ульяновской области в 2012 году, продолжает свою работу. В Комиссии рассматриваются заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, сведения о которой внесены менее чем 5 лет назад, т.е. расчет которой осуществлен кадастровой палатой, уже после проведения массовых работ по кадастровой оценке с применением утвержденных значений кадастровой стоимости для одного квадратного метра. В случае если пятилетний срок истек, у заявителей имеется возможность на оспаривание кадастровой стоимости только в судебном порядке.

Физическим лицам для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не требуется. А юридические лица в любом случае сначала обращаются в комиссию, затем только в суд с уведомлением об отказе в рассмотрении заявления по основанию истечения   5-и летнего срока, как подтверждении пройденной досудебной процедуры.